不動産を購入・建築する際に重要となる「建ぺい率」と「容積率」。これらは、土地に対してどれだけの建物を建てられるかを決める指標です。重要事項説明書にも記載されており、建築計画や不動産価値に大きく影響するため、正しく理解することが大切です。
本記事では、建ぺい率と容積率の基本、計算方法、確認ポイントについて解説します。
1. 建ぺい率とは？
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（建物が地面に接する部分の面積）の割合を示すものです。建物の敷地内での広がりを規制し、通風や採光、防火性を確保する目的があります。
建ぺい率の計算方法
・建ぺい率＝建物の建築面積÷敷地面積×100
例えば、敷地面積が100㎡で、建築面積（建物の1階部分の面積）が50㎡の場合、建ぺい率は以下のようになります。
・50㎡÷100㎡×100＝50％
2. 容積率とは？
容積率とは、敷地面積に対する延床面積（各階の床面積の合計）の割合を示すものです。都市の人口密度を適正に保つための制限として設けられています。
容積率の計算方法
・容積率＝建物の延べ面積÷敷地面積×100
例えば、敷地面積が100㎡で、建物の延床面積（1階50㎡＋2階50㎡＝合計100㎡）の場合、容積率は以下のようになります。
・100㎡÷100㎡×100＝100％
3. 建ぺい率・容積率の制限と緩和措置
建ぺい率や容積率は、都市計画によって地域ごとに上限が決められています。ただし、以下のようなケースでは規制が緩和されることがあります。
・角地緩和: 角地（2つ以上の道路に接する土地）は、建ぺい率が10％緩和される場合があります。
・防火地域内の耐火建築物: 一定の条件を満たす耐火建築物は、建ぺい率が緩和されることがあります。
・特定用途制限緩和: 商業地域などでは、特定用途に応じて容積率が緩和されることがあります。
4. 重要事項説明書での確認ポイント
不動産を購入する際には、重要事項説明書の「建ぺい率」「容積率」の項目をチェックすることが重要です。以下の点に注意しましょう。
・現在の建物が制限内か: 既存の建物が建ぺい率・容積率の範囲内であるか確認。
・増築や建て替えの可否: 将来的に増築や建て替えが可能かどうかをチェック。
・法改正の影響: 以前は認められていたが、現在は規制が厳しくなっているケースもあるため注意。
5.まとめ
建ぺい率と容積率は、不動産の価値や建築計画に大きく影響する重要な指標です。しっかりと確認し、制限を理解することで、後のトラブルを防ぐことができます。