この記事では、建ぺい率と容積率の基礎知識から、計算方法、緩和措置、注意点まで、徹底的に解説します。
1. 建ぺい率とは？
1.1. 建ぺい率の定義
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合 を指します。
建築面積とは、建物を真上から見たときの水平投影面積のことです。
建ぺい率の制限は、過密な建築を抑制し、良好な住環境を確保 することを目的としています。
1.2. 建ぺい率の計算方法
建ぺい率は、以下の計算式で求められます。
建ぺい率（％）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
例えば、敷地面積100㎡、建築面積50㎡の場合、建ぺい率は50％となります。
1.3. 建ぺい率の制限
建ぺい率の制限は、用途地域 ごとに定められています。
用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた、土地の利用目的に応じた地域区分のことです。
用途地域によって、建築できる建物の種類や用途、高さ、大きさなどが制限されます。
建ぺい率の制限は、用途地域によって30％～80％ の範囲で定められています。
2. 容積率とは？
2.1. 容積率の定義
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合 を指します。
延べ床面積とは、建物の各階の床面積を合計したものです。
容積率の制限は、土地の高度利用を促進し、都市の過密化を防止 することを目的としています。
2.2. 容積率の計算方法
容積率は、以下の計算式で求められます。
容積率（％）＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100
例えば、敷地面積100㎡、延べ床面積200㎡の場合、容積率は200％となります。
2.3. 容積率の制限
容積率の制限は、用途地域 ごとに定められています。
容積率の制限は、用途地域によって50％～1300％ の範囲で定められています。
3. 建ぺい率と容積率の関係
建ぺい率と容積率は、どちらも建物の大きさや高さを制限する ための指標ですが、その内容は異なります。
建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合 を制限するものであり、主に建物の水平方向の広がり を規制します。
一方、容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合 を制限するものであり、主に建物の垂直方向の高さ を規制します。
4. 建ぺい率・容積率の緩和措置
建ぺい率や容積率には、一定の条件を満たす場合に制限が緩和される措置があります。
4.1. 建ぺい率の緩和措置
・角地: 敷地が角地にある場合、建ぺい率が緩和されることがあります。
・防火地域等: 敷地が防火地域や準防火地域にある場合、建ぺい率が緩和されることがあります。
・特定行政庁の許可: 特定行政庁の許可を得ることで、建ぺい率が緩和されることがあります。
4.2. 容積率の緩和措置
・前面道路幅員: 前面道路の幅員が広い場合、容積率が緩和されることがあります。
・特定用途: 特定の用途の建物（高齢者施設、保育所など）の場合、容積率が緩和されることがあります。
・容積率緩和型地区計画: 市町村が定める容積率緩和型地区計画の区域内にある場合、容積率が緩和されることがあります。
5. 建ぺい率・容積率に関する注意点
・用途地域の確認: 建ぺい率と容積率の制限は、用途地域によって異なります。必ず建築予定地の用途地域を確認しましょう。
・緩和措置の確認: 建ぺい率や容積率の緩和措置を受けるためには、一定の条件を満たす必要があります。事前に確認しておきましょう。
・専門家への相談: 建ぺい率や容積率について不明な点がある場合は、建築士などの専門家に相談しましょう。
6. 補足
・建築基準法: 建ぺい率と容積率に関する規定は、建築基準法に定められています。
・都市計画法: 用途地域に関する規定は、都市計画法に定められています。
・各自治体の条例: 各自治体は、建築基準法や都市計画法の範囲内で、独自の条例を定めることができます。