この記事では、中古住宅の耐震性能をチェックする方法について解説します。
1. なぜ中古住宅の耐震性能を確認する必要があるのか？
日本は地震大国であり、いつどこで大きな地震が発生してもおかしくありません。
中古住宅を取引する場合、その建物がどれくらいの地震に耐えられるのか、耐震性能を確認することは非常に重要です。
耐震性能が低い建物は、地震時に倒壊したり、大きな損傷を受けたりする可能性があります。
そのため、中古住宅の耐震性能を事前に確認することが大切です。
2. 耐震基準の変遷：新耐震基準と旧耐震基準
日本の耐震基準は、過去の地震被害を踏まえて、何度か改正されてきました。
現在、「新耐震基準」と呼ばれる耐震基準が適用されていますが、中古住宅の中には「旧耐震基準」で建てられた建物も存在します。
2.1. 旧耐震基準
1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認申請が出された建物に適用されている基準です。
震度5程度の中規模地震でほとんど損傷しないことを目標としていますが、震度6強〜7の大規模地震では倒壊する可能性もあります。
2.2. 新耐震基準
1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認申請が出された建物に適用されている基準です。
震度6強〜7の大規模地震で倒壊・崩壊しないことを目標としています。
2.3. 2000年基準
2000年（平成12年）に、阪神・淡路大震災の被害を踏まえて、木造住宅の耐震基準がさらに強化されました。
2000年6月1日以降に建築確認申請が出された建物は、この基準に適合している必要があります。
3. 中古住宅の耐震性能をチェックする方法
中古住宅の耐震性能をチェックする方法は、いくつかあります。
3.1. 建築年を確認する
まずは、建物の建築年を確認しましょう。
1981年6月1日以降に建築確認申請が出された建物であれば、新耐震基準に適合している可能性が高いです。
ただし、建築年が新耐震基準の時期であっても、必ずしも耐震性能が高いとは限りません。
3.2. 耐震診断を受ける
専門家（建築士など）に依頼して、耐震診断を受けることができます。
耐震診断では、建物の構造や地盤などを詳しく調査し、耐震性能を評価します。
耐震診断の結果に基づいて、耐震補強工事を行うことも可能です。
3.3. 住宅性能評価書を確認する
住宅性能評価書とは、建物の性能を評価する制度です。
耐震性能も評価項目の一つとして含まれています。
住宅性能評価書を取得している建物であれば、耐震性能を確認することができます。
3.4. 地震保険割引を確認する
地震保険には、耐震性能に応じて保険料が割引される制度があります。
地震保険割引を受けている建物であれば、一定の耐震性能があると判断できます。
3.5. 構造体を確認する
建物の構造体（基礎、柱、梁など）を確認することも重要です。
・基礎: ひび割れや沈下がないか
・柱・梁: 腐朽や蟻害がないか
・壁: ひび割れや剥がれがないか
これらの点に注意して、建物の状態を確認しましょう。
3.6. 近隣住民に話を聞く
近隣住民に、過去の地震被害や建物の情報について話を聞いてみるのも参考になります。
3.7. ホームインスペクションを依頼する
ホームインスペクションとは、住宅の専門家（ホームインスペクター）が建物の状態を調査するサービスです。
ホームインスペクションでは、耐震性能だけでなく、建物の様々な箇所をチェックしてもらえます。
4. 中古住宅の耐震性能に関する注意点
中古住宅の耐震性能を確認する際には、以下の点に注意する必要があります。
4.1. 旧耐震基準の建物
旧耐震基準の建物は、新耐震基準の建物に比べて耐震性能が低い可能性があります。
購入する場合は、耐震診断を受け、必要であれば耐震補強工事を検討しましょう。
4.2. 築年数
築年数が古い建物は、経年劣化が進んでいる可能性があります。
耐震性能だけでなく、建物の全体的な状態も確認する必要があります。
4.3. リフォーム・改修履歴
過去にリフォームや改修工事が行われた場合、耐震性能が向上している可能性があります。
リフォーム・改修履歴を確認し、どのような工事が行われたのかを確認しましょう。
4.4. 地盤
建物だけでなく、地盤も耐震性能に影響を与えます。
地盤調査を行い、地盤が弱い場合は地盤改良工事を検討しましょう。
4.5. 専門家への相談
耐震性能について不安がある場合は、建築士などの専門家に相談することをおすすめします。
5. その他
・国土交通省: 耐震に関する情報を提供しています。
・日本建築学会: 耐震診断や耐震改修に関する情報を提供しています。