契約不適合責任は、2020年4月に改正された民法で導入された概念で、従来の瑕疵担保責任に代わるものです。契約不適合責任は、売買契約において、引き渡された目的物（不動産）が契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。
この記事では、契約不適合責任の定義、内容、責任追及の方法、注意点などを徹底的に解説します。
1. 契約不適合責任の定義と内容
1.1. 契約不適合とは
契約不適合とは、引き渡された目的物（不動産）が、契約内容に適合しない状態を指します。
これは、種類、品質、数量に関する不適合だけでなく、隠れた瑕疵や心理的瑕疵も含まれます。
・種類: 契約した種類の不動産（例：一戸建て住宅）と異なる種類の不動産（例：マンション）が引き渡された場合
・品質: 契約した品質の不動産（例：耐震等級3の住宅）よりも品質の低い不動産（例：耐震等級1の住宅）が引き渡された場合
・数量: 契約した数量の不動産（例：土地100坪）よりも少ない数量の不動産（例：土地80坪）が引き渡された場合
・隠れた瑕疵: 買主が通常の注意を払っても発見できない瑕疵（例：雨漏り、シロアリ被害）
・心理的瑕疵: 心理的に嫌悪感を抱くような事実（例：過去に殺人事件があった物件）
1.2. 契約不適合責任の内容
売買契約において、不動産に契約不適合があった場合、買主は売主に対して以下の権利を行使できます。
・履行の追完請求: 不適合部分の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しを請求する
・代金減額請求: 不適合の程度に応じて、代金の減額を請求する
・損害賠償請求: 契約不適合によって生じた損害の賠償を請求する
・契約解除: 契約不適合が重大で、契約の目的を達成できない場合に、契約を解除する
これらの権利は、重ねて行使することも可能です。
例えば、雨漏りの修補（履行の追完請求）と、修補期間中の損害賠償（損害賠償請求）を同時に請求することができます。
2. 契約不適合責任の追及方法
2.1. 契約不適合の通知
買主は、契約不適合を知った時から1年以内に、その旨を売主に通知する必要があります。
この期間内に通知しないと、契約不適合責任を追及できなくなる可能性があります。
ただし、売主が契約不適合を知っていた場合や、故意に隠していた場合は、この限りではありません。
2.2. 権利行使
買主は、上記の通り、履行の追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などの権利を行使できます。
これらの権利を行使する際には、内容証明郵便など、証拠が残る方法で行うことが望ましいです。
2.3. 紛争解決
売主と買主の間で、契約不適合の有無や責任の範囲について争いが生じた場合は、裁判や調停などの紛争解決手続きを利用することができます。
3. 契約不適合責任の免責事由
売主は、以下の事由に該当する場合、契約不適合責任を免れることがあります。
・契約不適合が、買主の責めに帰すべき事由によって生じた場合（例：買主の不注意で雨漏りが発生した場合）
・契約不適合が、天災地変など不可抗力によって生じた場合
・契約不適合が、売主の責めに帰すべき事由によらない場合（例：製造業者の責任で製品に欠陥があった場合）
4. 契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
契約不適合責任は、改正前の民法にあった瑕疵担保責任に代わるものです。
瑕疵担保責任は、「隠れた瑕疵」に限定して売主の責任を追及できるものでしたが、契約不適合責任は、契約内容に適合しないすべての不適合を対象としています。
また、契約不適合責任では、買主が履行の追完請求や代金減額請求を行えるようになりました。