この記事では、公図と実際の土地が違う原因や、その場合に起こりうるトラブル、解決策などを徹底的に解説します。
1. 公図とは何か？
公図とは、法務局に備え付けられた地図のことで、土地の位置や形状、地番などを表すものです。
公図は、土地の売買や建物の建築、相続など、様々な場面で利用されます。
しかし、公図は必ずしも現況の土地と一致するとは限りません。
2. 公図の種類
公図には、主に以下の2種類があります。
2.1. 地図
地図は、正確な測量に基づいて作成された地図です。
土地の形状や境界、面積などが正確に記載されています。
2.2. 地図に準ずる図面（公図）
地図に準ずる図面（公図）は、明治時代の地租改正の際に作成された地図で、精度が低いものが多くあります。
土地の位置や形状、地番などが概略的に記載されています。
3. 公図と実際の土地が違う原因
公図と実際の土地が違う原因は、主に以下の点が挙げられます。
3.1. 測量技術の未熟さ
明治時代に作成された公図は、測量技術が未熟だったため、誤差が大きいものが多くあります。
3.2. 土地の利用状況の変化
土地の利用状況は、時代とともに変化します。
例えば、農地が宅地になったり、道路が新設されたりすることがあります。
このような場合、公図が最新の状況を反映していないことがあります。
3.3. 境界標の亡失
土地の境界を示す境界標（杭や標識）は、経年劣化や工事などによって亡失したり、移動したりすることがあります。
境界標がなくなると、土地の境界が分からなくなり、公図と異なる状況になることがあります。
3.4. 錯誤
まれに、公図の作成過程で錯誤が生じることがあります。
例えば、測量ミスや記載ミスなどによって、公図と実際の土地が異なる場合があります。
4. 公図と実際の土地が違う場合に起こりうるトラブル
公図と実際の土地が違う場合、以下のようなトラブルが起こることがあります。
4.1. 境界争い
隣接する土地の所有者との間で、土地の境界をめぐって争いが起こることがあります。
特に、土地の売買や建物の建築を行う際に、境界が確定していないと、工事が中断したり、損害賠償請求をされたりする可能性があります。
4.2. 面積の錯誤
公図の面積と実際の土地の面積が異なる場合、固定資産税や都市計画税などの税金が過大に課税されることがあります。
4.3. 建物の建築制限
建築基準法や都市計画法など、法律や条例によって、建物の建築に制限が加えられることがあります。
公図と実際の土地が異なる場合、建築制限の適用を受けるかどうか判断が難しく、建築計画に支障をきたすことがあります。
4.4. 不動産売買のトラブル
不動産売買の際に、公図と実際の土地が異なることが判明した場合、契約が解除されたり、売買代金が減額されたりする可能性があります。
5. 公図と実際の土地が違う場合の解決策
公図と実際の土地が違う場合には、以下の解決策が考えられます。
5.1. 境界確定測量
土地家屋調査士に依頼して、境界確定測量を行うことで、正確な境界を確定することができます。
境界確定測量は、隣接する土地の所有者の立会いのもとで行われるため、後々のトラブルを防止する効果があります。
5.2. 地積更正登記
境界確定測量に基づいて、土地の面積を更正する地積更正登記を行うことができます。
地積更正登記を行うことで、固定資産税や都市計画税などの税金を適正な額にすることができます。
5.3. 分筆登記
土地を分割する分筆登記を行うことで、土地の境界を明確にすることができます。
分筆登記は、相続や贈与、土地の売買などを行う際に必要となることがあります。
5.4. 筆界特定制度
法務局では、筆界特定制度という制度を利用することができます。
筆界特定制度とは、土地の筆界（登記上の境界）を公的機関が調査し、特定する制度です。
筆界特定制度を利用することで、裁判をせずに境界問題を解決できる可能性があります。
5.5. 弁護士への相談
境界トラブルが深刻化している場合には、弁護士に相談することをおすすめします。
弁護士は、法律の専門家であり、裁判や示談交渉など、法的な手続きをサポートしてくれます。
6. まとめ
公図は、土地の位置や形状、地番などを表す重要な書類ですが、必ずしも現況の土地と一致するとは限りません。
公図と実際の土地が違う場合には、境界争いや面積の錯誤、建物の建築制限、不動産売買のトラブルなど、様々な問題が発生する可能性があります。
これらの問題を解決するためには、境界確定測量や地積更正登記、分筆登記、筆界特定制度などの手続きを行う必要があります。
土地の境界に関するトラブルは、専門家（土地家屋調査士、弁護士など）に相談することをおすすめします。